< 법률 Tip >
부동산 매매계약을 체결할 때, 계약금, 중도금, 잔금의 방식으로 지급하는 경우가 많이 있습니다. 이 때, 계약금은 여러 가지 역할을 하게 됩니다. ① 증거금: 계약이 성립되었음에 대한 증거로서의 기능, ② 위약금: 배액을 상환하거나 몰수하는 내용으로 채무불이행에 의한 제재 기능, ③ 해약금: 배액을 상환하거나 계약금을 포기함으로써 계약을 해제하는 기능의 3가지가 대표적인 것입니다.
여기서는, 계약금의 해약금으로서의 기능이 문제됩니다.
따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.
본 사례의 경우에는 계약금이 교부되지 아니한 이상 아직 계약금 계약은 성립되지 아니한 것이고, 매도인은 매수인의 채무불이행이 없는 한 이 사건 매매계약을 임의로 해제할 수 없다고 할 것이므로, 이 사건 계약금을 수령하기 전에 매도인측이 일방적으로 한 이 사건 매매계약 해제의 의사표시는 부적법하여 효력이 없습니다.
결론적으로, 실무상 계약금을 일부만 지급하거나 계약금 전액을 나중에 지급하기로 한 상태에서는 계약의 구속력이 약하다고 오인하여 임의로 계약을 해제할 수도 있다고 생각하기 쉬우나, 우리 대법원은 당사자가 계약금의 일부만 먼저 지급하고 잔금을 나중에 지급하기로 하거나 계약금을 전부를 나중에 지급하기로 한 경우, 상대방은 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 민법 제 565조에 따른 매매계약의 임의 해제는 할 수 없다고 판시하고 있습니다. 대법원 2008.3.13, 선고, 2007다73611, 판결
나아가, 계약금을 위약금으로 하는 약정이 있다면 위약금 약정에 의해 매수인은 매도인에게 계약금 전액을 손해배상액의 예정으로 청구할 수 있는 것입니다.
결국 계약금 잔금 또는 전부가 지급되지 않은 상태에서 매수인은 매도인의 채무불이행이 없는 한 임의로 계약을 해제할 수는 없는 것이고, 그러한 상태에서 계약해제의 의사표시 역시 법적인 효력이 없습니다.
매도인은 매수인이 계약금의 잔금 또는 전부를 약정대로 지급한 경우에 비로소 계약금이 해약금으로 추정된다는 민법 규정에 따라 그 배액을 상환하고 임의로 계약을 해제할 수 있는 것이며, 매도인이 배액을 상환하지 않는 경우에는 매수인은 계약금은 위약금으로 본다는 규정에 의해 계약금 상당액을 손해배상액으로 매도인에게 청구할 수 있다고 하겠습니다.
〈자료제공: 법무법인 삼화 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324〉
