[ Q ] 저희 집주변에 아파트가 건설된다고 하면서, 매도청구소송이 제기되면 집 소유권을 뺏긴다는 이야기들이 있습니다. 정말 그럴 수 있나요? 만약 그렇다면 제가 어떻게 대응을 하여야 하는지요?
< 법률 Tip >
도시 및 주거환경정비법(이하, “도정법”이라 합니다)에 근거한 주택재건축의 경우, 사업주체인 조합이 토지확보를 보다 용이하게 할 수 있도록 매도청구권을 보장하고 있습니다. 도정법은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 얻으면 조합설립이 되므로 매도청구가 활발하게 이루어지고 있습니다.
하지만, 주택법의 경우 주택건설사업의 해당 대지면적의 95% 이상의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받아야 하고, 어렵게 매도청구소송에서 승소하더라도 확정되지 않으면 공사를 할 수 없으므로(국토교통부 해석), 매도청구권은 사실상 행사하기가 어렵습니다. 따라서 우선 지금 귀하의 집주변에서 추진되고 있는 아파트건설 사업이 어떤 사업인지 명확히 파악할 필요가 있습니다.
관련 법 규정을 상세히 보면 다음과 같습니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
2. 건축물 또는 토지만 소유한 자(주택재건축사업의 경우만 해당한다)
3. 제8조제4항에 따라 시장·군수, 주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자
그리고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, “집합건물법”이라 합니다) 상의 그 유명한 매도청구조항은 다음과 같습니다.
집합건물법 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 “매수지정자”라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.
⑥ 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 ”건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.
위 관련법 규정에서 확인할 수 있는 바와 같이, 도정법에 의한 매도청구권이 행사되면 사실상 재건축결의가 취소되지 않는 한 매도청구의 상대방은 소유권을 상실하게 됩니다. 하지만, 주택법에 의한 경우라면 실무상 해당 대지면적 95% 이상의 소유권자의 동의를 얻는 것이 쉽지 않기에, 매도청구권이 실제로 행사되기는 어려울 것으로 사료됩니다.
〈자료제공: 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324〉
