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[8.2 부동산대책] 본격적인 조정 시작 vs 중장기 영향 '미미'

기사입력 : 2017.08.03 10:02
[로이슈 편도욱 기자]
지난 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 위한 주택시장 안정화 대책이 발표됐다. 이번 대책에는 투기과열지구 및 투기지역 지정, 양도소득세 강화, 다주택자 규제 강화 등 강도 높은 규제가 포함돼 있다.

11.3 대책과 6.19 대책이 신규아파트 청약시장 중심의 대책이었다면 이번 8.2 대책은 투기과열지구, 투기지역 지정 등으로 특정지역에 투자, 투기수요가 과도하게 유입되는 것을 즉각 차단한다는 내용이 골자다.

이를 통해 세제·금융 ·청약·분양제도 강화를 통해 다주택자의 단기투자 유인을 억제하고, 실수요 중심의 시장 질서를 만드는 것이 목적이다. 이번 대책으로 투자가 아닌 거주 목적의 부동산 시장을 형성하겠다는 정부 부동산 정책기조의 일관성이 확인됐다. 특히 양도세는 강화했으나 보유세는 이번 정책에 포함되지 않아 거래를 제한하는 효과가 발생할 것으로 보인다.

시장에서는 예측한 수준보다 강력한 대책이라는 평가다. 이에 따라 부동산 시장 조정국면으로 진입할 것이란 전망이 이어지고 있다.

NH투자증권의 김형근 연구원은 "내년 1월부터 시행되는 재건축초과이익 환수제와 1월 분양권 전매와 4월에 적용되는 양도소득세 강화 등으로 올해 하반기부터 국내 전체 부동산 시장은 조정국면으로 진입할 것"이라며 "주택가격은 입주물량이 급증하는 지역 중심으로 신규주택 보다 기존주택 가격이 더 큰 폭으로 하락할 것"이라고 말했다.

가격조정은 올해 하반기에 지방, 내년 상반기에는 경기도 지역으로 확산되고 내년 하반기에는 서울까지 영향을 미칠 것으로 예상된다. 최근 주택공급이 부족한 서울은 올해까지 가격 하락이 크지 않을 전망이다. 하지만 재건축초과이익 환수제 부활과 양도소득세 적용으로 내년 하반기부터 서울지역의 주택가격 조정이 시작될 것으로 보인다.

특히 ▲서울주변 경기도 지역의 아파트 입주물량 급증 ▲강남지역의 재건축∙재개발사업의 규제강화로 사업성 저하 ▲양도소득세 적용 ▲추가적 종합부동산 과세 확대 가능성 등이 집값을 하락시킬 요인으로 지목되고 있다.

투기과열지구 지정 당시 서울시 재건축 가격 변동폭(2002년 3월~2003년 9월, 자료=신영증권 리서치센터)
투기과열지구 지정 당시 서울시 재건축 가격 변동폭(2002년 3월~2003년 9월, 자료=신영증권 리서치센터)


반면, 중장기적인 영향은 크지 않을 것이란 분석도 나왔다. 지난 2002년 9월 투기과열지구 지정 당시 강남, 송파, 서초 등 강남 주요 입지의 재건축 단지 가격은 일시적으로 하락했다. 하지만 이후 2003년 서울 아파트 가격은 14%, 서울 재건축 가격은 20% 상승했다.

이같은 자료를 기반으로 신영증권의 박세라 연구원은 "초과이익환수제 등의 영향으로 재건축 사업 일정 차질에 따른 서울 및 수도권 주택공급이 늦어질 경우 수급 균형에 의해 부동산 가격은 우상향 할 것"이라며 "신규분양물량에 대한 수요는 이어질 것으로 보여 중장기적으로 회복이 예상된다"고 전망했다

전월세 시장은 고공 행진을 이어갈 것으로 예상된다. LTV, DTI 규제 등으로 인해 실수요자의 경우 주택구입에 어려움이 예상되기 때문이다. 이에 따라 전월세 수요 증가로 인한 가격 상승이 예측되고 있다.



편도욱 기자 toy1000@lawissue.co.kr

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